LA INEXACTITUD DEL REGISTRO: LO REGISTRADO VS. REALIDAD EXTRARREGISTRAL.

LA INEXACTITUD DEL REGISTRO:  LO REGISTRADO VS. REALIDAD EXTRARREGISTRAL.

AUTOR: NOEL OBDULIO VILLANUEVA CONTRERAS

En torno a este tema el artículo 2014 del Código Civil regula que:

«El tercero que de buena fe adquiere a titulo oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los registros públicos».

«La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro».

Tal dispositivo legal, tiene un atisbo del criterio de que «el tercero se le pruebe que conocía sobre la inexactitud del  registro público»; lo que guarda conexión –parcialmente- con el criterio del dispositivo legal (art. 195 del Código Civil peruano) antes comentado que, contiene «la situación razonable de conocer un hecho o la de no ignorar un hecho, según las circunstancias», siendo que este  último criterio  mucho más   flexible que el primero de los mencionados (en  la realidad), que incentiva  a  generar un CONCEPTO AMPLIADO DE PUBLICIDAD, ya mucho más sistematizado y útil para el operador del Derecho; de allí la tendencia de este último criterio para  ser trasplantado –que se comprueba su funcionalidad- en una propuesta legislativa innovadora como la que se plasma en  la presente investigación.

Asimismo, el artículo 75 Texto Único Ordenado del Reglamento General de los Registros Públicos RESOLUCION DEL SUPERINTENDENTE NACIONAL DE LOS REGISTROS PÚBLICOS Nº 126-2012-SUNARP-SN    de fecha  18 de mayo de 2012, conceptúa que:

«Se entenderá por inexactitud del Registro todo desacuerdo existente entre lo registrado y la realidad extrarregistral.

Cuando la inexactitud del Registro provenga de error u omisión cometido en algún asiento o partida registral, se rectificará en la forma establecida en el presente Título.

La rectificación de las inexactitudes distintas a las señaladas en el párrafo anterior, se realizará en mérito al título modificatorio que permita concordar lo registrado con la realidad».

La ley  hipotecaria española, en la cual se inspira la legislación peruana, en su artículo 198 regula: «la concordancia entre el registro y la realidad jurídica extrarregistral se llevará a cabo, según los casos, por la  primera inscripción de las fincas que no estén inscritas a favor de persona alguna, por la reanudación del tracto sucesivo interrumpido y por el expediente de  liberación de cargas y gravámenes»

La inexactitud entonces, puede deberse a un sin  número de factores, la norma no las detalla porque sería imposible imaginarse las múltiples situaciones que acarrean la discordancia entre el registro y la realidad objetiva fuera de él. Una de esas disconformidades es justamente la falta de inscripción de la transferencia de un bien. En un ejemplo clásico y sencillo, si  A  vende un predio determinado a B,  y este por descuido no inscribe su derecho, se concluye que la información que aparece en el registro ya no es exacta. Se restablece la exactitud registral con la inscripción de compraventa. Ahora, siguiendo ese mismo razonamiento, si A vende el predio a B,  y tampoco inscribe la venta, pero luego A muere  y se inscribe la  traslación a favor de sus herederos ¿es exacto aquello que publica el registro? NO. Los herederos no adquirieron nada, su derecho es simple apariencia. Es factible regularizar el tracto quebrantado con la inscripción de la transferencia de la transferencia a su real titular (en este caso B), pero la pregunta sigue latente y ¿qué pasa si no se regulariza y más bien se presenta el conflicto?. De suscitarse el caso merece una solución. Al respecto Roca  Sastre , afirma que cuando la finca aún figura en el registro a  nombre del causante, se trata de una inexactitud registral que no atribuye a los herederos dominio alguno sobre el bien, pues el causante es simple  titular registral aparente, sin contenido patrimonial alguno (p.144). En el caso peruano, se verifica que en la casuística, que si el adquiriente no inscribió a tiempo su compraventa, y un tercero o en este caso, los herederos desconociendo tal derecho, con base a la sucesión intestada, ocurre que han logrado su inscripción como nuevos titulares en el registro de propiedad inmueble. Esto es uno más de los excesos del registro. Con esto, hay que considerar una vez más, que conforme a la realidad basta con que ocurra un caso, para saber que el sistema está fallando, la vida de una persona no está garantizada, que hoy vende con minuta y que mañana promete firmar la escritura pública, porque por  x razones el comprador no tuvo la totalidad del dinero, pero ya compró efectivamente ¿los herederos pueden desconocer tal transferencia?, y preferir inscribir sus derechos como herederos, desconociendo los derechos del comprador?. En todo caso lo correcto, es que,  los  herederos del vendedor, presten su consentimiento  o den fe, que la venta se produjo, para que el comprador pueda inscribir su derecho. Empero, la pregunta  queda latente  y  qué pasa si los herederos no prestan su consentimiento y prefieren ellos tener sus derechos como nuevos titulares del bien?. He allí el detalle. Por eso, hay que considerar, que si el comprador viene ejerciendo la posesión física, existiría una situación razonable de conocer el hecho de posesión por parte de los herederos, que puede considerarse como consentimiento expreso por parte de los herederos (lógicamente esta ficción de consentimiento debe de legislarse). Tal como está  legislado actualmente, se presta a que los herederos en virtud de la publicidad registral puedan obtener ventaja bajo el argumento, de que desconocían o desconocen de la venta hecha por su causante a un tercero. Con la tesis  de la situación razonable de conocer un hecho se bloquearía tal argumento.

            Autores como Roca Sastre y García García coinciden en cuanto el heredero es la continuación de su causante y le corresponde  respetar la transferencia, sin embargo consideran  que la inscripción  (por quien ha comprado) no debe practicarse. No se comparte el sentido que «no deba practicarse la inscripción» (como si fuese una regla general); sino que  sí es posible practicarlo, atendiendo al caso concreto, como se ha  referido siempre que haya consentimiento expreso de los herederos (vgr. por escritura pública  conforme lo establece el artículo 63  del reglamento de inscripciones del registro de predios (Resolución Nº 248-2008-SUNARP/SN), o cuando exista una situación razonable de conocer un hecho de posesión, en que se considere como una modalidad de «consentimiento expreso» (esto último debidamente – o debiera estar-  legislado, cuya solución se plantea como tal en la presente investigación, para así encuentre amparo legal   una sentencia judicial que resuelve el  conflicto).

Como se dijo  el  autor español García García sostiene que al llegar resagado al registro un título de compraventa realizada por el causante a favor de tercera persona, el registrador[1] debe denegar la inscripción[2] por las siguientes razones: 1) los principios de legitimación y tracto sucesivo impiden que el registrador puede realizar una inscripción a espaldas del titular registral[3]. 2) Podrá  existir  un título intermedio de transmisión de nuevo a favor del causante, o bien los herederos podrían alegar ante los tribunales cualquier otra causa de nulidad o ineficacia del título de transferencia o la prescripción adquisitiva[4], etc., y concluye que  estos inconvenientes podrían salvarse si los herederos prestan su consentimiento  para la inscripción, o por mandato judicial (p.699).  El título intermedio a que se refiere García García, puede darse en cualquiera transferencia

Sin embargo, en la legislación nacional, se  ha zanjado dicho problema, según el  artículo 63  del reglamento de inscripciones del registro de predios (Resolución Nº 248-2008-SUNARP/SN) al   regular que «la transferencia formalizada con posterioridad al fallecimiento del  transferente o adquirente se inscribe en mérito a escritura pública o formulario registral legalizado por notario otorgado por una de las partes y por los sucesores del causante o, en el caso que la formalización sea posterior al fallecimiento de ambos contratantes, por los sucesores de éstos».

Y el artículo  64 de dicho reglamento regula que «la  transferencia a favor de terceros efectuadas por el causante antes de su fallecimiento, podrán inscribirse aun cuando en la partida registral del predio se hubiera inscrito la sucesión a titulo universal, siempre que su inscripción  no perjudique a terceros»

Por lo mismo, los dispositivos legales acotados,  guardan relación con el  PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL, regulado en el artículo VIII del  Título Preliminar del Texto Único Ordenado del Reglamento General de los Registros Públicos, acotado, que establece que:

«La inexactitud de los asientos registrales por nulidad, anulación, resolución o rescisión del acto que los origina, no perjudicará al tercero registral que a título oneroso y de buena fe hubiere contratado sobre la base de aquéllos, siempre que las causas de dicha inexactitud no consten en los asientos registrales».

Hay que considerar que,  el PRINCIPIO DE LA FE PÚBLICA REGISTRAL, se trata de un principio muy cerrado (numerus clausus), por cuanto que, solo tipifica para cuestionar la buena fe (es decir, luego para establecer la mala fe) como inexactos los hechos derivados de nulidad, anulación, resolución o rescisión (y no otras causales, como ejemplo, el retracto o la prescripción adquisitiva de dominio, mejor derecho de propiedad, caducidad de embargo maliciosa, o cancelación de embargo maliciosa, conocimiento de compra venta con firmas legalizadas, o simplemente minutas, etc), y siempre que éstos consten en los asientos registrales. ¿Y cómo saber que  estos hechos constan en los Registros Públicos?, de ordinario tal constatación se le relaciona  con la medida cautelar de anotación de demanda,  por ejemplo, si se anota una demanda de nulidad de acto jurídico en el registro de propiedad inmueble, quedará establecida la mala fe del tercero adquirente, que adquiere un bien a sabiendas de conocer  dicha inscripción, esto es, que tenía conocimiento sobre esa anotación que fluye del asiento registral público; empero si no constaran  tales causales en el asiento registral (nulidad, anulación, resolución o rescisión) se configura la buena fe registral, como tal.

En la exposición de motivos del Código Civil de  1984 - refiriéndose a la seguridad del tráfico –que    desplaza a la seguridad del derecho, se sostiene:

si una persona adquiere de otra un derecho y sucede que el derecho del otorgante es nulo, ‘el derecho común’, establece que será nulo también el del adquirente. Nulo el derecho del otorgante es también nulo el del adquirente, porque nadie puede transferir mayor o diverso derecho que aquel que se le transmite», y continúa: «Esa solución dada por el ‘derecho extrarregistral’, no es aplicable en el derecho registral, ya que la ‘seguridad del derecho’, es sacrificada por la  ‘seguridad del tráfico’, que expresa si esa nulidad no aparece en el registro, el adquirente adquiere el bien[5] y la nulidad del título del otorgante no lo perjudica», y luego se afirma: «la seguridad del tráfico sacrifica la aplicación del derecho común. (…) esa consecuencia inevitable e incontrovertible (…) resulta de la aplicación del principio de fe pública registral (…). (HERRERA CAVERO, 1987, pp. 168-169).

Es más este principio no regula el criterio de la «situación razonable de conocer» como causal, que es de ordinario lo que ocurre en la práctica cotidiana (realidad extrarregistral) (tal como se acredita con la casuística presentada y que se analiza en la presente investigación), es conveniente considerarla como una modalidad de conseguir LA PUBLICIDAD DE UN HECHO determinado, por lo cual puede encajar muy bien para establecer  una inexactitud, entre el asiento registral y la realidad extrarregistral, y que a su vez permite conseguir una solución frente a un caso concreto. Y lo que, se  pretende en la presente investigación es dar a denotar esa realidad, y sobre ella es que la norma jurídica deberá adaptarse y no a la inversa. La realidad en la casuística es mucho valorada, e impuesta por los actores de la  sociedad, cuyos comportamientos están en constantes cambios; que van más allá de nuestra imaginación humana, y con mayor razón de una norma jurídica, cuando en vez de ser funcional, se la convierte en estática o parametrada; peor aún cuando se tiene establecido un principio registral sesgado a la realidad; y es que hay que considerar que el principio –en comentario- se ha sesgado, porque como su nombre lo dice se trata de principio registral, es decir , cuya funcionalidad es solo a nivel de registro (del registro público formal), pero no todo el sistema normativo que incluye las normas sustantivas. Esto demuestra entonces, una vez más, lo  emergente de  una SISTEMATIZACIÓN REGULATORIA  DE LA PUBLICIDAD de la realidad jurídica, y que haya que considerar que no se  refiere  a la publicidad material, pues, como se ha  podido apreciar sobre el principio de publicidad material[6] está también parametrado a nivel de registro público (formal).  Es decir solo tiene nombre de «material». Pues, en el fondo ese principio de publicidad material, en su naturaleza sigue siendo formal. Es por eso que  hay que considerar que más que encontrar diferencias entre  principio de publicidad material  y el  principio de publicidad formal,  resulta conveniente, una  denominación funcional como la de  SISTEMATIZACIÓN DE LA PUBLICIDAD REGULATORIA  de la realidad jurídica, que, consiste no solo en tener en cuenta los principios de publicidad formal (a nivel de registro) (regulados en el Texto Único Ordenado del Reglamento General de los Registros Públicos) sino también lo que viene ocurriendo en la realidad casuística; todo ello en su análisis conjunto  que   ha de   servir y permitir  resolver los casos concretos que en la práctica judicial, se derivan, precisamente de los  grandes problemas que ocurren en la sociedad en su conjunto. Cuando un juez resuelve un caso concreto, no le es suficiente aplicar los principios del registro público, sino también la doctrina, teorías, criterios,  jurisprudencia análoga, razonables; que son insumos para la emisión de una eficiente  resolución; son esos criterios de publicidad –más allá del registro- los que se pretende establecer y regular en la presente investigación.

            Además, hay que considerar que ni el artículo 2014 del Código Civil ni el artículo precitado del nuevo reglamento general de la SUNARP  solucionan el problema de la inexactitud, pues no solo es un tema de «desacuerdo» entre los registrado y la realidad extrarregistral, sino que es un tema de comprender la realidad más allá del registro y saber  qué comprende esa «realidad extrarregistral»; lo cierto es que  tal como  se  ha demostrado con la casuística, la denominada «realidad extrarregistral  al no estar regulada,  debe ser –urgentemente- desarrollada, a  través de normativas mucho más especificas. La normativa regulado en el artículo 2014 del  Código Civil, el artículo 75 del Texto Único Ordenado del Reglamento General de los Registros Públicos, acotado, y el principio de la buena fe registral regulado en  el artículo VIII del título preliminar del  TUO del reglamento antes descrito, resultan  ser   ilusiones para resolver casos complejos, pues solo están pensados  a nivel registral, de modo que  cuando un juez pretende aplicarlos en un determinado caso, resulta  siempre «dominado» (dependiente per se) por el registro público, como si fuese  una camisa de fuerza  que llena contenido «excluyente», no importando para nada lo alegado de que el  tercero estuvo en  «situación razonable de conocer sobre la publicidad de la posesión» o «de no ignorar la publicidad de la posesión».

De allí que el registrador y el Juez,   atribuyen que el «conocer de un tercero», significa limitarlo al conocimiento de  la anotación de una demanda en  el registro público, como un gravamen  para de ese modo configurar la mala fe de ese tercero, pues, si no lo está inscrito no se puede considerar como el conocimiento de una anotación de demanda, por lo que -según tales operadores-  en este caso, se configura «al tercero de buena fe», entonces, no es exacto que a través de los dispositivos legales acotados se resuelvan con eficiencia los conflictos suscitados en la vida cotidiana, porque al final –como se reitera-   sobre la inexactitud se resulta, imponiendo  una interpretación restrictiva, solo a nivel de registral ¿Dónde queda la realidad extrarregistral? o  ¿Qué comprende esa realidad extrarregistral para sistematizar una publicidad más allá del registro formal?. He allí el estado de la cuestión.

Por eso, ante tales vacíos y  discrepancias con la realidad extrarregistral  y por un tema de sistematización resulta conveniente establecer reglas concretas, de allí que como funcionalistas, aspiramos a la  SISTEMATIZACIÓN DE LA PUBLICIDAD REGULATORIA  de la realidad jurídica,  cuyas ideas se plasman en el presente trabajo de investigación, que  incluye una propuesta legislativa.

PROPUESTA DE UN CONCEPTO.

La publicidad, es todo aquel acto o hecho que se comprende en el registro formal, así como aquello que fluye por la fuerza de los hechos, siendo conocida por los terceros a través del registro formal o a través de  una situación razonable de conocer o de no ignorar los hechos, según las circunstancias; según sea el caso y de la modalidad de cómo se presente frente a una situación jurídica conflictiva determinada; cuyo rol de tipificación  de esa situación les corresponde a los jueces para equilibrar el sistema de publicidad.

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[1][1] .           En el entendido, que el registrador se llega enterar que el causante dejó herederos,  a  través del registro de sucesión intestada. Eso lo servirá como criterio para establecer  que una solicitud de inscripción llega a destiempo o es rezagada ¿si no de otra forma como podría saberlo?

[2] .            No es una expresión de« denegar» en sentido estricto, sino es un denegar provisional o condicional. Denegar en el sentido,  de que previamente ha de escucharse o recabarse la autorización de los herederos. Una denegación como una especie de prevención hasta que los herederos autoricen lo conveniente

[3] .            Se reflexiona sobre lo escrito por García y García: En el entendido ¿de que esta muerto?, o puede interpretarse que al haber fallecido el titular  los nuevos titulares lo serían los herederos (que aparecen inscritos en el registro de sucesión intestada mas no en el registro de propiedad inmueble), y como ellos no han prestado su consentimiento expreso o reconocido que la venta hecha por su causante, es lo que realmente se celebró cuando estuvo en vida. ¿Esto constituiría actual a espaldas de su titular registral?

[4] .            Otro tema de reflexión es cuando el causante vendió el mismo bien  a dos personas distintas, y es un caso más que  antes de escuchar  al propio registro público  vale escuchar a los herederos, quienes de conformidad con la  realidad dada, dirán –con su autorización- a quien le corresponde  la preferencia de su derecho,  cuya preferencia no cabe duda que recayera en aquella persona que viene ejerciendo la posesión física, que quizás ni siquiera tenga escritura pública, pero es de antigua data su minuta o documento privada que concuerda con su posesión. Esto es un atisbo más que se comprueba en  la presente investigación

[5] .            Como venimos sosteniendo, se le considera «tercero adquirente de buena fe». Empero, el problema que viene ocurriendo en la práctica, es que ahora se usa como subterfugio la figura del «tercero adquirente de buena fe», para ocultar o para desviar la atención de una determinada situación jurídica o incurrir en fraude, esto es,  se aparenta ser un «tercero adquirente de buena fe», cuando realmente NO LO ES,  en perjuicio de un verdadero TERCERO. Ante esta realidad, es que proponemos, romper el velo del «tercero adquirente de buena fe», buscando una fórmula más ponderada, y sobre todo reajustada a la casuística o jurisprudencia peruana. Merece un replanteamiento, y eso es lo que se pretende mediante el presente trabajo de investigación.

[6] .            Según este principio de la publicidad material se otorga publicidad jurídica a los diversos actos o derechos inscritos. El concepto de inscripción comprende también a las anotaciones preventivas.  El contenido de las partidas registrales afecta a los terceros aun cuando éstos no hubieran tenido conocimiento efectivo del mismo.