EL PRINCIPIO DE LA FE PÚBLICA REGISTRAL
ANÁLISIS CRÍTICO SOBRE EL PRINCIPIO DE LA FE PÚBLICA REGISTRAL:
El Principio de fe pública registral –hay que
considerarlo- , se trata de un principio muy cerrado (numerus clausus), por cuanto que, solo tipifica para cuestionar la
buena fe (es decir para establecer la mala fe) como inexactos los hechos
derivados de nulidad, anulación, resolución o rescisión (y no otras causales,
como ejemplo, el retracto o la prescripción adquisitiva de dominio, mejor
derecho de propiedad, etc), y siempre que éstos consten en los asientos
registrales. ¿Y cómo saber que estos
hechos constan en los Registros Públicos?, de ordinario tal constatación está
relacionado con la medida cautelar de anotación de demanda, por ejemplo, si se anota una demanda de
nulidad de acto jurídico en el registro de propiedad inmueble, quedará
establecida la mala fe del tercero adquirente, dado que tenía conocimiento
sobre esa anotación que fluye del asiento registral público..
Es más este principio no regula el criterio de la
«situación razonable de conocer» como causal, que es de ordinario lo que ocurre
en la práctica normal (realidad extrarregistral) (tal como se acredita con la
casuística presentada y analizada en la presente investigación), haya que
considerarla como una modalidad de
conseguir LA PUBLICIDAD DE UN HECHO determinado, por lo cual puede encajar muy
bien para establecer una inexactitud,
entre el asiento registral y la realidad extrarregistral, y que a su vez permite
conseguir una solución frente a un caso concreto. Y lo que se pretende en la
presente investigación es dar a denotar esa realidad, y sobre ella es que la
norma jurídica deberá adaptarse y no a la inversa. La realidad en la casuística
es mucho valorada, e impuesta por los actores de la sociedad, cuyos comportamientos están en
constantes cambios; que van más allá de la imaginación humana, y con mayor razón de una
norma jurídica, cuando en vez de ser funcional, se la convierte en estática o
parametrada; peor aún cuando se tiene establecido un principio registral
sesgado a la realidad; y es que se entiende que el principio –en comentario- sea sesgado,
porque como su nombre lo dice se trata de principio registral, es decir , cuya
funcionalidad es solo a nivel de registro (del registro público formal). Esto
demuestra entonces, una vez más, lo emergente de una SISTEMATIZACIÓN REGULATORIA DE LA PUBLICIDAD de la realidad jurídica, y no
hay que referirla a la publicidad material, pues, como se ha podido apreciar
sobre el principio de publicidad material[1] está
también parametrado a nivel de registro público (formal). Es decir solo tiene nombre de «material».
Pues, en el fondo ese principio de publicidad material, en su naturaleza sigue
siendo formal. Por eso hay que considerar,
que en vez de diferenciar al principio de publicidad material del principio de publicidad formal, resulta
pertinente hablar sobre la SISTEMATIZACIÓN DE LA
PUBLICIDAD REGULATORIA de la realidad
jurídica, que, consiste no solo en tener en cuenta los principios de publicidad
formal (a nivel de registro) (regulados en el Texto Único
Ordenado del Reglamento General de los Registros Públicos) sino también lo que viene ocurriendo en la realidad
casuística; todo ello en su análisis conjunto que va
a servir y permitir resolver los casos concretos que en la
práctica judicial, se derivan, precisamente de los grandes problemas que ocurren en la sociedad
en su conjunto. Cuando un juez resuelve un caso concreto, no le es suficiente
aplicar los principios del registro público, sino también la doctrina, teorías,
criterios, jurisprudencia análoga,
razonables; que son insumos para una mejor resolución; son esos criterios, de
publicidad – más allá del registro- los que se pretende establecer y regular a
través de la presente investigación..
[1] . Según
este principio de la publicidad material se otorga
publicidad jurídica a los diversos actos o derechos inscritos. El concepto de
inscripción comprende también a las anotaciones preventivas. El contenido
de las partidas registrales afecta a los terceros aun cuando éstos no hubieran
tenido conocimiento efectivo del mismo.
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