ANÁLISIS CASUÍSTICO: LEVANTANDO EL VELO AL TERCER ADQUIRENTE Y LA SITUACIÓN RAZONABLE DE CONOCER UN HECHO

EXPEDIENTE N° 03476-2006-0-2501-JR-CI-01[1]: PEDRO QUIÑONES MEJÍA Y REYNALDA CARMINA ROQUE DE QUIÑONES (DEMANDANTES) CONTRA  GLAUCO ARNALDO DÍAZ HONORES, ANSELMO TORRES VERGARAY Y ROSA ANGELINA WATANABE GONZALES (DEMANDADOS), SOBRE NULIDAD DE ACTO JURÍDICO.

     

AUTOR: NOEL OBDULIO VILLANUEVA CONTRERAS

-Antecedentes extraídos, luego de observar los expedientes acompañados (exp. 629-1997 y  0070-2000) al  expediente principal, y versiones de ambas partes:

El caso de don Pedro Quiñones Mejía, es uno de los casos más emblemáticos, que ocurre en la realidad, que nadie sabe lo que nos espera. Dicho señor,  confió en su familiar don Marcelo Solís Zavala, a tal punto que le garantizó un crédito  otorgado por un banco local, garantía hipotecaria que  recayó sobre  el  bien inmueble ubicado en el Jr. Alfonso Ugarte Nº 612-626  del P.J. Pensacola de esta ciudad de Chimbote-, luego el referido  familiar no pagó el crédito y el banco remató  su única propiedad, adjudicándola a un tercero; posteriormente tal  familiar –para apaliar la situación- a favor de  don Pedro Quiñones Mejía,  le otorgó en dación de pago la posesión del  bien inmueble ubicado en el Jr. Alfonso Ugarte Nº 626-Chimbote, que no fue saneado y/o  formalizado por muchos años,  el mismo que fue aceptado  -por necesidad y emergencia-, dado que al no tener casa  –luego de ocurrido el remate- , su único refugio fue  ese bien inmueble dado en pago (transmitiéndose solo posesión);  y es así como don Pedro Quiñones Mejía toma posesión de ese inmueble, pero sin inscribirlo en registro, debido a los obstáculos en el saneamiento: uno de los cuales es,  porque los propietarios  originarios fueron:  doña Dalila Honores Sanchez  (fallecida el 27 de setiembre de 1981) y sus hermanos Digna Herminia, Dora Bertha (fallecido el 03 de mayo de 1984),   Francisco (31 de diciembre de 1986), Matilde (fallecida en julio de 1990)  y Digna Herminia Honores Sanchez (fallecida el 15 de agosto de 1992), habiendo llegado rumores a don Pedro Quiñones Mejía, que los fallecidos habían dejado a un familiar  supérstite para ser declarado un único heredero universal,  de nombre Glauco Arnaldo Díaz Honores, pero que le era imposible ubicar su paradero, y es más que este heredero –dada su negligencia- no realizó el trámite de sucesión intestada para sanear y/o regularizar su  situación como heredero y en torno a los bienes que había transmitido antes de ser declarado legalmente heredero.

El otro obstáculo es que  otra persona también tuvo  interés  sobre el mismo bien inmueble precitado, fue el Sr. Anselmo Torres Vergaray y esposa,  quienes sin haber tomado posesión real de la parte que ocupaba don Pedro Quiñones y esposa, consiguieron  ubicar el paradero del   heredero universal precitado; y así consiguieron  no solo que el heredero universal tramite y formalice las sucesiones intestadas, sino se les otorgue las escrituras públicas de compra venta, y es este  heredero, quien  vende todo el terreno incluido el bien inmueble incluida la parte   posesionada por don Pedro  Quiñones y esposa, e  inscriben la compra venta  en registro público –desconociendo registralmente dicha posesión-; teniendo pleno conocimiento sobre el hecho de la posesión antes descrita por parte de Anselmo Torres y esposa, a pesar de ello arremetió registralmente contra tal derecho de posesión; he allí el conflicto jurídico sobre nulidad de acto jurídico planteado por don Pedro Quiñones Mejía y esposa: donde se extrae también un conflicto de doble venta.

    -La demanda y la sentencia  claves del proceso en estudio

Es así que Pedro Quiñones Mejía  y esposa  enarbolando   su legitimidad basada en su posesión  real a mérito de una dación en pago otorgada por don Marcelo Solis Zavala y esposa, justamente interponen la demanda de nulidad de acto jurídico de las escrituras públicas de compra venta  contra  Glauco Arnaldo Díaz Honores, Anselmo Torres Vergaray y Rosa Angelina Watanabe Gonzales, a fin de que se declare la nulidad de los siguientes actos jurídicos contenidos en: 1) El Contrato privado de compra venta de fecha 09 de diciembre de 1999, celebrado por Glauco Arnaldo Díaz Honores con Anselmo Torres Vergaray con respecto al bien inmueble ubicado en el Jirón Alfonso Ugarte Nº 612-626 (Mz 42, lote 11 del caso urbano de Chimbote, con un área de 213 m2; 2) El acto jurídico contenido en la escritura pública de fecha 08 de marzo del 2000, que contiene el contrato de compra venta celebrado entre Glauco Arnaldo Díaz Honores con Anselmo Torres Vergaray y su esposa con respecto al 20% de acciones y derechos respecto al bien inmueble ubicado en el Jirón Alfonso Ugarte Nº 612-626 (Mz 42, lote 11 del caso urbano de Chimbote, con un área de 213 m2;3) E   l acto jurídico contenido en la escritura pública de fecha 30 de diciembre del  2004, celebrado entre las mismas personas señaladas en el rubro anterior, sobre la compra venta del  40 % de acciones y derechos del bien inmueble antes señalado; 4) El acto jurídico de la escritura pública de fecha 20 de junio del 2006, celebrado entre las mismas personas sobre la compra venta del 40% de acciones y derechos del mismo bien; por adolecer dichos actos jurídicos de SIMULACIÓN ABSOLUTA, como FIN ILÍCITO y afectar AL ORDEN PÚBLICO; demanda que fue  admitida  por  el juez.

La DEMANDA –en resumen- se sustenta en el hecho  de que sus anteriores propietarios Marcelo Solis Zavala y esposa Ana María Sotil Ponce, ejercieron la posesión  y también la propiedad de hecho, y que su derecho encuentra amparo en  la  minuta  de  compra venta de fecha 20 de febrero del año 1991 y minuta complementaria de compra venta de la misma fecha por parte del «heredero de hecho» Glauco Arnaldo Díaz Honores (demandado); y que años después   los esposos precitados autorizaron a los esposos Pedro Quiñones Mejía y Reynalda Carmina Roque Morales (demandantes), tomaron posesión real del inmueble precitado, y que luego para garantizar la «propiedad de hecho» (la posesión), los esposos transferentes precitados,  procedieron a «formalizar» mediante un contrato de Dación de pago de fecha 31 de octubre del año 2002  a favor de últimos esposos precitados (demandantes).

Existe la sentencia de primera instancia (resolución Nº 28) de fecha 27 de febrero del 2009, que declaró improcedente la demanda, por considerar que los demandantes  no tienen legitimidad para demandar

Luego, se verifica  la sentencia de segunda instancia  (sentencia de vista de fecha 29 de marzo del 2010) que declara nula la  sentencia de primer grado,  por cuanto, el juez, no consideró la posesión, por la cual se legitima el accionar de los  demandantes. En el  considerando quinto de la sentencia, se resalta:

«(…)  que el juez no ha tenido en cuenta que el actor ha aparejado a su demanda, como título con el que pretende acreditar su derecho, el documento que contiene la dación en pago, corriente a fojas (…) el que debió ser analizado y valorado conjuntamente con los otros medios de prueba que anexa a su demanda; (…) asimismo, el interés para obrar de los demandantes se desprende de su propia condición de posesionarios conforme fluye del documento a que se contrae la dación en pago; siendo así es obvio el legítimo interés de los demandantes en el que el órgano jurisdiccional emita pronunciamiento sobre el fondo de la controversia, nulificando las ventas hechas[2] por el codemandado Glauco Días Honores (….)».

Posteriormente, ante la nulidad de la sentencia, el juez de primer grado[3], vuelve a emitir una nueva sentencia de fecha  13 de noviembre del 2012 , pero esta vez declara   fundada –sólo- en parte la demanda,  esto es, respecto a una de las escrituras, específicamente, en lo atinente  al documento privado   de minuta de compra venta y complementaria  de fecha 21 de febrero de 1991 celebrado entre don Glauco Díaz  Honores (vendedor) y Anselmo Torres Vergaray y esposa (compradores), pero NO  respecto a las escrituras públicas de compra precitadas, por considerar, que estas se encuentran inscritas en el registro público, atribuyéndole la categoría de tercero adquirente de buena fe registral a don  Anselmo Torres  Vergaray y esposa.

Resulta ser una sentencia contradictoria, por cuanto conforme es de verse del considerando sexto de la sentencia, el juez parte de la premisa que la minuta de compraventa de fecha 20 de febrero de 1991, no tiene fecha cierta y no se encuentra certificada las firmas de los otorgantes; asimismo, se advierte –aduce el juez- que en su cláusula primera contiene datos falsos de la inscripción y de la propiedad inmueble que no concuerdan con las inscripciones registrales, donde aparece que el bien sublitis con fecha 20 de enero de 1962, se transfiere a Dalila Honores Sanchez  y sus hermanos Digna Herminia, Dora Bertha,   Francisco, Matilde   y Digna Herminia Honores Sanchez,  e inscribiéndose dicha transferencia, estableciéndose que los folios que se hace referencia la mencionada minuta no corresponde a la realidad; por otro lado, es de advertirse –sostiene el juez- que la transferencia realizada por la Municipalidad Provincial del Santa, en dicha fecha, lo hace a favor de las hermanas antes mencionadas; por lo que la supuesta fecha en que el demandante alega que se realizó la transferencia a favor de Marcelo Solis Zavala, el supuesto vendedor  (Glauco Arnaldo Diaz Honores) no era propietario de dicho inmueble, en todo caso, fue propietario[4] de acciones y derechos que le correspondía sólo  (derivada) de la sucesión  de Dalila Honores Sánchez, mas no de los demás copropietarios[5]. Que conforme es de verse- contradictoriamente a lo anterior-  se agrega en el considerando sexto de la sentencia:  

«de la partida registral (…) se aprecia que en el  rubro (…), asiento (…), con fecha 25 de febrero del año 2000 (vía la sucesión intestada), se inscribe la  transferencia (vía la sucesión intestada) de acciones y derechos que le pertenecían a su causante Dalila Honores Sánchez, por tanto, de haberse celebrado el contrato de compra venta antes referido con fecha 20 de febrero de 1991, el demandado Glauco Arnaldo Díaz Honores, no era propietario de ninguna acción del bien inmueble (…), por tanto recién aparece como propietario del 20% de acciones y derechos que le correspondían a su señora madre con fecha 25 de febrero del año 2000 (…)»;

Y  luego en el considerando séptimo de la sentencia, se resalta:  «(…) queda (…)acreditado (…) la posterior transferencia de acciones y derechos que les correspondía  a cada causante (antes mencionados) e inscritas con fecha 02 de febrero del 2005 y 01 de junio del 2006 (….) lo que significa que el codemandado Glauco Arnaldo Díaz Honores, fue adquiriendo la propiedad de  todo el inmueble por sucesión hereditaria en diferentes fechas, a partir del 21 de febrero del 2000, 02 de febrero del 2005 y 01 de junio del 2006, por lo que, la minuta sin fecha y su complementaria de fecha  21 de febrero de  1991, no puede oponerse a las escrituras suscritas por los codemandados, porque además de ello, se encuentran debidamente inscritas en los registros públicos de Chimbote y (…) la minuta que la parte demandante hace pender su derecho, no tiene consistencia válidas (…)».

Finalmente, en el considerando octavo, argumenta el juez: «(…) en cuanto a la minuta celebrada entre el codemandado Glauco Arnaldo Díaz Honores, con el codemandado Anselmo Torres Vergaray de fecha 09 de diciembre del año de  1999, igual que la anterior, el codemandado (Glauco) solamente era propietario por sucesión hereditaria de su madre Dalila Honores Sánchez del 20% de las acciones y derechos, por tanto no podía vender la totalidad del bien sublitis, ubicado en el Jr. Alfonso Ugarte Nº 612-626, por cuanto como referimos en la cláusula (considerando)  que antecede, era una copropiedad, y aún cuando a la fecha de celebrarse la minuta, las coherederas habían fallecido[6], sin embargo la transferencia de dicho bien  por sucesión hereditaria a favor del codemandado (Glauco) en lo que respecta a sus tíos Francisco Mansueto, Dora, Digna Herminia y Matilde; y, de su propia madre Dalila Honores Sánchez, se realiza, en fecha posterior a la suscripción de dicha minuta,  conforme es de verse de las actas de protocolización  (notarial) (de sucesiones intestadas) de fojas (…); en consecuencia dicho acto al contener una transferencia de alguien que no es propietario se ha incurrido en la causal de  fin ilícito, contrario al orden público y  a las buenas costumbres, por lo que este extremo debe ampararse la demanda(…)»

ANÁLISIS CRÍTICO REFLEXIVO:

Si bien del contenido del escrito de demanda,  no se advierte que el abogado en el escrito de demanda,  haya trabajado la situación razonable de conocer un hecho, sin embargo, del análisis de expediente se advierte precisamente ese criterio publicitario a tener  en cuenta: es así como se ha referido  el juez, al sentenciar,   termina declarando  fundada –sólo- en parte la demanda,  esto es, respecto a una de las escrituras, específicamente, en torno al documento privado   de compra venta de fecha 09 de diciembre de 1999  celebrado entre don Glauco Díaz Honores .(vendedor) y Anselmo Torres Vergaray y Rosa Angélica Watanabe Gonzales (compradores), pero NO  respecto a las escrituras públicas antes mencionadas, por considerar, que estas se encuentran inscritas en el registro público, por lo que Anselmo Torres  Vergaray, -según el juez- gozaría de los efectos del tercero adquirente de  «buena fe registral»; pero –en el análisis que hacemos de la sentencia- el juez NO VALORA  un hecho trascendente,  que el heredero universal Glauco Díaz Honores, anteriormente  ya había vendido  el mismo bien inmueble a don Marcelo Solis Zavala (sobrino de don Pedro Quiñones) según  documento privado de minuta  compra venta  y complementaria de fecha 21 de febrero  de 1991, ocurrido también después del fallecimiento de  los  familiares[7]  del vendedor   DON GLAUCO  DIAZ HONORES. Veamos:  Dalila Honores Sanchez, fallecida el 27 de setiembre de 1981 y sus hermanos  Dora Bertha (fallecida el 03 de mayo de 1984),   Francisco (fallecido el 31 de diciembre de 1986), Matilde (fallecida en julio de 1990); excepto   Digna Herminia Honores Sanchez  que falleció el 15 de agosto de 1992, después de la minuta de compra venta)(quienes fueron los propietarios originarios), que si bien, dicho señor vendedor,  no había aún sido declarado heredero universal, lo que en doctrina se dice que   no  tuvo  la capacidad –absoluta-   de disposición (¿  capacidad relativa de disposición?)[8], lo cierto es que se realizó dicha venta a favor  Marcelo Solis Zavala y esposa (aunque imperfecta pero fue una compra venta);  pero ello, no significaba que  dicha  transferencia  era inválida,  muy por el contrario  SE ENCONTRABA SUJETA A LO QUE EN DOCTRINA SE LLAMA «SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD»,  esto significaba que Glauco A. Díaz Honores, a obtener las sucesiones intestadas y obligado  al   SANEAMIENTO de la propiedad y aunque no lo hubiese hecho la sola existencia de LA FORMALIZACIÓN DE LAS SUCESIONES INTESTADAS configuraba de,  puro derecho, tales saneamientos y por ende surtían efectos jurídicos  para regularizar lo que primigeniamente había vendido (respecto al bien inmueble sublitis, con fecha 21 de febrero de 1991),  en vez de volver a vender por segunda vez el mismo bien inmueble (con fecha 09 de diciembre de 1999), pues, así lo han entendido los compradores originarios (Marcelo Solis Zavala y esposa),  así como los esposos que tomaron la posesión publicitaria del inmueble (Pedro Quiñones Mejía y esposa), que responde a una «sustancia vital de convicción», de «sentimientos arraigados», de «intereses»;  posición que compartimos y a cuya regulación jurídica apuntamos para evitar estos malos entendidos que fluyen de la realidad misma.  Hay que tener presente que la posesión es el signo exterior de la propiedad, como decía Ihering y hoy lo vuelve  a repetir  el autor  GROSSI, de un modo más remozado: «El Derecho como instrumento cultural, se convierte en el revestimiento o en el ropaje que moldea la idea natural de apropiación o de “tener una cosa”, atribuyéndole una protección más destacada e intensa». El precitado autor, luego concluye que «la propiedad  no se reduce nunca a pura forma, sino siempre responde a un orden sustancia de convicciones, sentimientos, certidumbres especulativas, toscos intereses» (GROSSI PAOLO: 1992: 67).

            Asimismo, atendiendo al saneamiento, que al haber ocurrido la doble venta, este  conflicto encontraba su solución con la aplicación del  artículo 1135 y el artículo 2014, pero manejando ponderadamente la teoría «de la situación razonable de conocer un hecho» que es la mejor forma de resolver el conflicto;  siendo así Anselmo Torres Vergaray y esposa , tuvieron conocimiento del hecho acontecido   o en todo caso estuvieron  en una situación razonable de conocer el hecho de la transferencia primigenia–criterio que venimos impulsando en la presente investigación- , así como con mayor razón fue de conocimiento pleno por parte don  GLAUCO  Díaz Honores;  las evidencias radican en dicho señor fue el primer vendedor que transfirió  a Marcelo Solis Zavala y esposa; siendo que sobre ese hecho tomaron conocimiento los esposos   Anselmo Torres Vergaray  y esposa,  dado que un proceso anterior  sobre  desalojo Exp. Nº 629-1997 aparece don   Anselmo Torres Vergaray  como  demandante, impulsando dicho proceso contra   Marcelo Solis Zavala  como demandado, siendo que  este último de los nombrados –al contestar la demanda- presentó como medio de prueba para acreditar su propiedad el documento consistente en la minuta de compra venta y  complementaria de 21 de febrero del año de 1991, con el juez, dio por  probado y reconocido el DERECHO DE PROPIEDAD de Marcelo Solis Zavala; razón por la que el juez  declaró improcedente la demanda de desalojo interpuesta;  contrato que ha mantenido permanentemente su valor probatorio, por no haber sido anulado judicialmente  ni en este proceso  ni en otro;  pero  TAMPOCO HA SIDO VALORADO POR EL JUEZ.

Además, queda establecido  que Anselmo Torres Vergaray y esposa , que compraron  el mismo bien inmueble a GLAUCO Díaz Honores;  tiene su contrato tiene data (09 de diciembre de 1999) muy posterior a la Marcelo Solis Zavala, cuyo contrato  (21 de febrero de 1991) le fue  muy reconocido –como propietario-  en el Proceso de desalojo precitado; por lo que al haberse levantado el velo a la falsa creencia del tercero adquirente de buena fe, no es razonable que Anselmo Torres Vergaray utilice  el artificio jurídico del «tercero adquirente de buena», per se, valiéndose  de sus   escrituras públicas de compra venta, como para configurar tal situación.

A mayor abundamiento,  se dice artificio jurídico,  porque ANSELMO Torres Vergaray  y esposa conocieron  –la realidad, la verdad- sobre  la venta anterior hecha por GLAUCO Díaz Honores a favor de Marcelo Solis Zavala y esposa,  así tuvieron pleno conocimiento del ejercicio de la  posesión real  hecha por don Pedro  QUIÑONES, sobre el mismo que han comprado aquellos, no le  es ni le era  atribuible  la figura del  «tercero adquirente de la buena fe»; no calza..  Muy por el contrario dada su conducta descubierta configura una de mala  fe y por ende se encuentra engarzada a la causal de nulidad de  finalidad ilícita del acto jurídico, mereciendo ser anulada atendiendo al criterio objetivo antes descrito; no hacerlo  puede resultar que don Pedro Quiñones Mejía y esposa  pierdan – y con un total riesgo- su posesión adquirida y/o cedida oportunamente por  MARCELO Solís Zavala y esposa como producto de un negocio jurídico de Dación en pago. Situaciones  que parecen no ser advertidas por el juez; y eso es preocupante para la seguridad jurídica.

Se debe considerar, además, que en este caso emblemático como en muchos otros, el registro público –bajo el artificio del «tercero adquirente de buena fe» -   se presta a ser utilizado por terceras personas, o esto es para fabricar derechos  y provocar FRAUDES  en perjuicio de personas inocentes –como este caso del señor Pedro Quiñones Mejía-, que no tienen la culpa de nada, y que más bien la vida los ha  tratado muy mal, debido a la confianza prestada a sus familiares –en este caso su sobrino Marcelo Solis Zavala-, que no supo asumir sus obligaciones y respetar la  confianza dada, pero que, ante ese quebrantamiento de la confianza;  don  Pedro Quiñones Mejía y esposa, tuvieron que asumir y sufrir las consecuencias, al extremo de haber perdido su vivienda dada en garantía  hipotecaria, con motivo de un préstamo que otorgara el banco a su sobrino Marcelo Solis Zavala.

Y  no es que uno quisiera   estar en esa situación amarga,  sino a veces las circunstancias de la vida nos obligan estarlas,  como es el caso del señor  Pedro Quiñones Mejía y esposa , ellos no quisieron eso,  se confiaron mucho –como decíamos- pero por una necesidad –de emergencia- , que al  haber sufrido la pérdida  su vivienda rematada por el banco-   aceptaron  -incondicionalmente-  la posesión de otro  inmueble  sujeto a SANEAMIENTO – según lo ya expuesto-  ;  y que ahora, respecto a este  bien inmueble   corren el riesgo –nuevamente-  que lo despojen una vez más; pues,  aquí Anselmo Torres Vergaray y esposa, valiéndose  del registro  público y en colusión con don GLAUCO Díaz Honores, pretenden apoderarse de todo el bien inmueble, incluyendo la posesión real del inmueble ejercida por Pedro Quiñones Mejía y esposa.

Por eso,  consideramos que resulta pertinente y URGENTE ponderar criterios  acorde con esa realidad amarga que se presenta tal cual, pero que el sistema jurídico actual no tiene respuesta eficiente y por ende NO  garantiza nada, como  para amenguar los excesos  que genera «el registro per se» sobre todo cuando, es  mal usado por personas de mal vivir –como es el caso, por parte  de don Glauco Díaz Honores y Anselmo Torres Vergaray y esposa, quienes  en nombre  del «tercero adquirente de buena fe» o en su  falsa creencia del tercero adquirente de buena fe, pretenden obtener ventaja económica, al extremo de pretender –como en el caso que se analiza- despojar la posesión de don Pedro Quiñones y esposa , si  es que éstos, obtuviesen sentencia desfavorable en su proceso de nulidad de acto jurídico entablado contra las escrituras públicas precitadas; y peor aún si su contrincante le demandase por reivindicación.

Nótese un hecho relevante que el Señor Pedro Quiñones Mejía, en este caso emblemático, se evidencia que  se encuentra amparado constitucionalmente en el «acceso a la propiedad» (artículo 2 inciso 16 de la Constitución Política del Perú) ,  sustentada en  la posesión continúa y pública que viene ejerciendo, y que lo  dignifica a dicho señor, constituyendo –innegablemente-  un DERECHO CONSTITUCIONAL, que merece ser protegido, ya los atisbos a este derecho  lo encontramos en la doctrina del autor español Hernández Gil; empero un Juez civil timorato, ni siquiera aplicó control difuso que le permite la Constitución Política del Perú (art.51) a efectos de garantizar el acceso a la propiedad,  pero partiendo de la situación razonable de conocer un hecho, para luego establecer sus modalidades (usucapión judicial, administrativa o notarial).

Es, así que precisamente, nuestra investigación pretende corregir las fallas, que tiene nuestro sistema jurídico civil; y qué mejor hacerlo desde el lado de la conducta de mala fe los terceros adquirentes; que en doctrina peruana, muy poco se ha escrito sobre esto. Se trata de levantar el velo del tercero adquirente, para descubrir la mala fe y/o debido a la necesidad o ingenuidad de sus adquirentes.

También, el profesor Gonzales, nos hacer recordar:

(…) no debe olvidarse, por lo demás, una circunstancia importante y fundamental. Muchas veces los propietarios dejan de inscribir, no por falta de diligencia o porque lo haya decidido en forma voluntaria. Es conocido que el ordenamiento jurídico no ha pensado en los más débiles, inocentes o ingenuos; y por ello el beneficio de la inscripción conlleva costos elevados y estándares de adecuación del título a la legalidad poco razonables. En un mundo real en donde es difícil acceder al registro, muchos propietarios se alejan de él en forma involuntaria y no por falta de diligencia: específicamente por imposibilidad legal[9] o económica. Pero ahora esos mismos pobres serán además expoliados sin atenuantes por el solo hecho de no inscribir. (p.36) (ver revista actualidad jurídica) (dicho autor se refiere al caso de los embargos de bienes ajenos).

El caso patético, como el ya analizado críticamente, relacionado a un inmueble que se ocupa es por razones de necesidad y emergencia, plagado  de imperfecciones, se vincula con el  modo involuntario de  alejarse de registro público, como ocurre en nuestra realidad peruana,  pero que no es digno que sujetos inescrupulosos  se aprovechen de ello en perjuicio de terceros, sino que deberá promulgarse una ley para contrarrestar (controlar), tal actos y/o para las víctimas que se encuentren involucradas merezcan ser tuteladas jurídicamente, basados en criterios objetivos y de preferencia que emergen publicidad extraoficiales, más allá  de la publicidad del registro oficial per se; frente a lo cual tiene por propósito la presente investigación..

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[1] .            Tramitado ante el Juez del Tercer Juzgado Especializado en lo civil de la Corte Superior de Justicia del Santa-Chimbote

[2] .            Consideramos que con esta pauta, la SALA CIVIL, marca la pauta, para resolver el conflicto, recomendando se nulifique las ventas hechas por Glauco Diaz Honores a favor de Anselmo Torres Vergaray, empero como veremos ut supra, al emitirse la nueva sentencia, el juez de primer grado, no advirtió tal sugerencia.

[3] .            Dr.Julio Corvera Medina (Juez del Tercer juzgado especializado en lo civil de Chimbote.

[4] .            Aquí resaltamos lo que sostenemos se transfirió una «propiedad de hecho» y no una propiedad de derecho. La propiedad de hecho, es lo que nosotros conocemos como POSESIÓN. Consideramos, que esta pauta pudo marcar la RUTA r para resolver el conflicto complejo, empero, el juez, vemos  más adelante del análisis se distrae de dicha pauta, por no saber enlazar otros nuevos criterios, como por ejemplo, muy bien pudo aplicar la situación razonable de conocer un hecho. Claro, como decíamos en otras líneas del presente trabajo, como no está positivizado, los jueces –sobre todo de primera instancia- tienen mucho temor de desarrollar y/o aplicar, para evitar al delito de prevaricato.

[5] .            He aquí lo contradictoria por que ha dicha fecha, también ya habían fallecido tales copropietarios y Glauco Díaz Honores, tuvo pleno conocimiento de su condición de único «heredero de hecho», de tales copropietarios, por ser sus tíos,  quienes no dejaron hijos biológicos supérstites.

[6] .            Meridianamente el juez, reconoce, felizmente, que los causantes habían ya fallecido al momento que se celebró dicha minuta, pero es lamentable, que teniendo las partidas de defunción no haya consignado las fechas correlativas de los fallecimientos para una mayor información. Sin embargo, lo que queda establecido, es Glauco Díaz Honores, transfirió –con documentación imperfecta- el bien inmueble con cargo  AL SANEAMIENTO del bien inmueble, que es permisible en nuestro sistema jurídico (una de las modalidades; respecto de él la formalización de la sucesión intestada y respecto de sus adquirentes la formalización del otorgamiento de la escritura pública, la usucapión judicial o la usucapión administrativa o notarial). De hecho Glauco Díaz ya era «propietario», pero que su perfeccionamiento estaba sujeto al saneamiento entre ellos, conseguir se le declare heredero universal, previo trámite formalizado de sucesión intestada, respecto de él; y el saneamiento de la propiedad respecto de los  adquirentes en las modalidades de otorgamiento de escritura pública, etc.; en SUMA SANEAMIENTO DE PROPIEDAD. De modo, que juez,  para  anular la minuta de fecha 09 de diciembre del 2009, otorgada por Glauco a favor de Anselmo, debió tener –además-  al frente la minuta de compra venta y su complementaria de fecha 21 de febrero del 1991, que estando ambas sujetas a saneamiento, solo prosperaba el saneamiento para la minuta de fecha anterior, esto es, la de 21 de febrero de 1991, aparejada la posesión publicitaria, que reforzaba para perfeccionar la documentación otorgada primigeniamente, de modo que aquí aunque parezca mentira, se infiere la situación razonable de conocer un hecho, en este caso, Anselmo y esposa estuvo en dicha situación razonable de conocer sobre el proceso de  perfeccionamiento de la propiedad, vía saneamiento a que estaba obligado Glauco frente Marcelo Solis Zavala  y esposa –desde el primer momento que celebró la primera minuta de fecha 21 de febrero de 1991-   y/o en todo caso frente a Pedro Quiñones Mejía y esposa, cuya  «propiedad de hecho» o posesión le fue cedida por dación de pago,   básico para ejercer la  posesión por parte de los  esposos Pedro Quiñones Mejía; con todo lo cual queda, totalmente probado la PREFERENCIA DEL SANEAMIENTO  a favor de Pedro Quiñones Mejía y por ende queda descartada la falsa creencia del tercero adquirente de buena fe, que el juez, pretende catalogar a Anselmo Torres Vergaray y esposa.  Lo argumentado es una modalidad de levantar el velo de la falsa creencia de la buena fe. ANALIZADO ASI EL CASO ANSELMO NO TENÍA DERECHO PREFERENTE AL SANEAMIENTO y menos Glauco estaba obligado a realizar dicho saneamiento a la propiedad. En conclusión, tanto la minuta de fecha 09 de diciembre del 2009, como las escritura públicas de compra venta otorgadas por Glauco a favor de Anselmo y esposas son nulas, por contener comportamiento de MALA FE, que colinda con la finalidad ilícita (CAUSA ILICITA) al pretender despojar la propiedad adquirida del mismo bien inmueble por parte de Pedro Quiñones Mejía y esposa; QUE ES FACIL LLEGAR A DICHA CONCLUSIÓN PARTIENDO DEL CRITERIO DE LA SITUACION RAZONABLE DE CONOCER UN HECHO, un modo de extraer publicidad de alta pureza.

[7] .            Las fechas de fallecimientos no ha sido valoradas por el juzgado, pues, son hecho jurídicos trascendentes a ser valorados; y condición al saneamiento del negocio jurídico, con relación a las sucesiones intestadas

[8] .            Puede hablarse de capacidad  de disposición. No es la capacidad  de ejercicio que conocemos, es la capacidad de disposición (de competencia), cuya denominación es propia de la doctrina italiana.

[9] .            Cuando el autor se refiere a la IMPOSIBILIDAD LEGAL (imposibilidad que se verifica cuando se presente el conflicto), denota a que el sistema jurídico adolece de deficiencias y merece ser colmado; tal es el caso, como la presente investigación, que recomendamos una propuestas legislativa, para mejorar nuestro sistema, y dar acceso a la protección del derecho de propiedad,  para aquellos que en forma involuntaria no recurrieron al registro público a inscribir su derecho.